Kdy se vyplatí čekat na vývoj realitního trhu a kdy ne

Přesný vývoj realitního trhu v příštím roce nezná nikdo, a proto se na něm nevyplatí stavět celé rozhodnutí. Čekat dává smysl tehdy, když máte kde bydlet a rezervu. Naopak odkládání se nevyplácí, pokud vám končí nájem, fixace nebo potřebujete větší byt kvůli rodině. Sekce níže ukazují faktory, které trh ovlivňují, situace pro čekání i proti němu a ilustrační výpočet. Nejde o investiční doporučení.

Co trh ovlivňuje

Hlavním faktorem je cena úvěru. Úrokové sazby hypoték určují, kolik si lidé mohou dovolit půjčit. Když sazby rostou, poptávka obvykle slábne.

Další vliv má nabídka bytů. Rychlost povolování a výstavby ovlivňuje, kolik jich přibude. Pomalá výstavba tlačí ceny nahoru.

Roli hrají i příjmy domácností a nálada. Růst mezd zvyšuje kupní sílu, nejistota ji snižuje. Žádný faktor nepůsobí sám.

Kdy čekat dává smysl

Pokud bydlíte v nájmu, který zvládáte, a máte našetřenou rezervu, můžete počkat. Nehrozí vám tlak ze strany termínu. Sledujte vývoj a nespěchejte.

Čekání je rozumné, pokud potřebujete zvýšit vlastní zdroje. Větší část ceny z vlastních peněz znamená menší úvěr. Spoření několik měsíců může přinést lepší podmínky.

Dává smysl i tehdy, když není jasné, kde chcete bydlet. Změna práce nebo rodiny může plány změnit. Koupě v nejistotě je riziková.

Kdy čekat nemá smysl

Když potřebujete bydlení kvůli narození dítěte nebo práci, odkládání zbytečně prodlužuje nejistotu. Trh můžete sledovat celý život a vhodná chvíle nepřijde. Rozhodujte podle vlastní situace.

Pokud vám končí fixace úvěru, nelze čekat bez plánu. Zjistěte si podmínky s předstihem a porovnejte nabídky. Včasné jednání šetří peníze.

Odkládání nepomůže ani tehdy, když splátka nedovolí rezervu. V takovém případě raději volte levnější nemovitost. Finanční stabilita je důležitější než lokalita.

Pravidla České národní banky

Česká národní banka vydává doporučení pro poskytování hypoték. Týkají se poměru úvěru k hodnotě nemovitosti a poměru splátek k příjmům. Banky se jimi řídí při schvalování.

Pravidla se mění podle situace na trhu. Před žádostí proto ověřte aktuální stav na webu centrální banky nebo u poradce. Nespoléhejte na staré údaje.

Pravidla znamenají, že i když vám trh vyhovuje, nemusíte dostat úvěr. Připravte si doklady a ověřte svou bonitu. Odhalíte tak případné překážky.

Jak číst prognózy

Prognózy jsou odhady, ne fakta. Liší se podle autora a použitých předpokladů. Zjistěte, kdo je zveřejnil a jaký má zájem.

Důvěryhodnější jsou analýzy s uvedeným postupem. Když autor popíše, z čeho vychází, můžete posoudit, zda je to rozumné. Jednoduché predikce bez vysvětlení ignorujte.

Pracujte s rozmezím, ne s jedním číslem. Zkuste si spočítat, co by se stalo při horší i lepší variantě. Rozhodnutí by mělo vydržet obě.

Ilustrační výpočet splátky

Hypotéka 4 000 000 Kč na třicet let při sazbě 5 % vychází zhruba na 21 500 Kč měsíčně. Při sazbě 6 % je to asi 24 000 Kč. Rozdíl činí kolem 2 500 Kč měsíčně.

Za rok je to zhruba 30 000 Kč. Číslo ukazuje, proč se vyplatí počítat různé varianty. Sazba je jen jedna z proměnných.

Výpočet je orientační. Skutečná splátka závisí na poplatcích a podmínkách banky. Ověřte ji u poskytovatele.

Můj tip: Doporučil bych si předem spočítat splátku při sazbě o dva procentní body vyšší, než je dnešní. Pokud ji rodina zvládne bez problémů, jde o rozumný rozpočet. Pokud ne, hledejte levnější nemovitost nebo vyšší vlastní zdroje.

Časté otázky

Zlevní byty v příštím roce?

Nikdo to neví jistě. Ceny závisí na sazbách, nabídce a poptávce. Spoléhat se na pokles je riskantní stejně jako na růst.

Je lepší koupit teď, nebo si pronajmout?

Záleží na vaší situaci. Pronájem poskytuje flexibilitu, koupě stabilitu. Porovnejte celkové měsíční náklady a plány na pět až deset let.

Mám čekat na nižší sazby?

Nemusíte. Sazby lze po uplynutí fixace znovu vyjednat. Důležitější je zvolit splátku, kterou zvládnete i při horších podmínkách.

Zdroje

• Česká národní banka
• Český statistický úřad
• Ministerstvo pro místní rozvoj